Investissement locatif : ce qu’il faut savoir avant d’investir (2023)

Qu'il s'agisse de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de générer des revenus complémentaires, investir dans l'immobilier est le premier réflexe des Français. Comment choisir d’acheter une maison à louer ? neuf ou ancien ? Pour quelle rentabilité et pour quels impôts ? Tout ce que tu as besoin de savoir.

Comment choisir un bien locatif ?

L’investissement locatif peut atteindre plusieurs objectifs :revenu supplémentaire, ciblageplus-value de revente, créer une richesse à long terme,Réduisez vos impôts en optant pour un forfait hors taxe, devenez dès maintenant propriétaire d'un bien que vous souhaitez utiliser comme résidence principale dans quelques années, et à terme, investissez dans une maison conçue pour vos enfants... Alors, avant de démarrer votre projet, la première priorité estDéfinissez précisément vos objectifs, car les options pour investir dans l'immobilier ne sont pas forcément les mêmes : acheter dans les grandes villes les plus attractives peut atteindre des objectifs à court terme, tandis qu'acheter une maison à louer dans une zone rurale ou périurbaine a plus de sens à long terme.

Alors, quel que soit l'objectif,Recherchez le marché locatif dans la zone géographique que vous souhaitez acquérir. Consultez régulièrement les annonces de location pour connaître les loyers facturés et pour vérifier qu'un bien locatif trouve rapidement acheteur. Le critère de sélection le plus important est de s’assurer que le bien en question attire des locataires, sinon votre investissement deviendra une charge financière. Ainsi, lors du choix d'un bien, pensez non seulement à la revente mais aussi aux avantages de sa localisation pour les locataires potentiels : la proximité du type de logement (studios, maisons) et du groupe de locataires (étudiants, familles, etc.). Par exemple, s'il s'agit d'une propriété en ville, elle a besoin de transports en commun ; s'il s'agit d'une maison de campagne, elle doit être proche des écoles.

Y a-t-il un bon moment pour investir dans des biens locatifs ?

Selon une étude publiée à l'été 2022 par Bevouac, cabinet spécialisé dans l'investissement locatif,La période idéale pour acheter est de mai à septembre,Les prix de l'immobilier sont plus abordables. L'étude a également noté que la majorité des ventes sont réalisées à la fin du mois. Cette étude s'appuie sur la corrélation entre le volume des transactions et l'évolution des prix sur les marchés immobiliers.

Un autre chiffre est à considérer dans le cas des investissements locatifs, à savoirDélai de signature du pré-contrat(dans la plupart des cas un compromis de vente)et le contrat de vente final. C'est généralement 3 mois, et il est préférable de l'obtenir en début d'année, notamment pour louer une maison pour la rentrée scolaire en septembre.

Investir dans la pierre : est-ce rentable ?

Calculer la rentabilité de ce type d’investissement est plus compliqué qu’il n’y paraît, car louer un bien immobilier ne se limite pas à percevoir un loyer mensuel.Tous les coûts doivent être pris en compte (travaux d'entretien, frais d'agence, période de vacance, charges de copropriété, taxes locales)Et sachez que cela prendra du temps. Outre le loyer mensuel, la rentabilité financière dépend aussi dePeut être survendu。

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif

pour le savoirmarge brute, calculez le loyer annuel, divisez-le par le prix d'achat et multipliez le résultat par 100.exempleUne maison achetée 200 000 euros il y a quelques années, louée 900 euros par mois, a un rendement brut de 5,4 %.

Loyer mensuel x 12 / Prix d'achat x 100 = Bénéfice brut
900 x 12 / 200 000 x 100 = 5,4 %

Pour vous rapprocher de la réalité, compte tenu des coûts associés à la location,Calculer le rendement locatif net, cherchant à obtenir un loyer annuel net de frais et taxes. Même exemple, il faut cette fois déduire du loyer annuel les frais d'appartement non remboursables (1000€), la taxe foncière (600€) et les frais de gestion des loyers (900€), cette liste de dépenses peut évidemment être allongée sur au cas par cas (réparations, assurance loyers impayés, etc.).

(loyer mensuel x 12) cotisation annuelle / prix d'achat x 100 = bénéfice net
(900 x 12) 2 500 / 200 000 x 100 = 4,15 %

REMARQUE : Tous ces calculs restent théoriques puisque les loyers et les frais peuvent évoluer dans le temps. Et parce qu’ils ne donnent lieu à aucun avantage fiscal (voir ci-dessous).

Investir dans l'immobilier locatif : quels coûts ?

frais d'acquisition. Comme pour tout achat immobilier, une planification est nécessaireFrais de notaireEt diverses taxes et frais qui doivent être payés au moment de l'achat. Tous ces frais sont payés uniquement au moment de l'achat. Ils peuvent être intégrés aux montants de fonctionnement financés par des financements à crédit ou des dons individuels.

Quel budget faut-il prévoir pour acheter un bien immobilier ?

coût du prêt immobilier. Si vous devez contracter un emprunt bancaire pour financer votre achat locatif, vous devez prévoir le coût du crédit : intérêts du prêt etAssurance emprunteur。

Coûts de maintenance. En plus des « réparations locatives » (c'est-à-dire que l'entretien courant est à la charge du locataire), les travaux d'amélioration et d'entretien de la propriété relèvent également de la responsabilité du propriétaire. Par exemple, le propriétaire doit payer pour le remplacement des luminaires défectueux (robinet ou chauffage), l'entretien de la toiture...

frais de copropriété. Les propriétaires d'appartements paient généralement une cotisation annuellefrais de copropriétéFin 2020, la France affichait en moyenne 49,95 euros le mètre carré, selon l'Association des gestionnaires d'appartements (ARC).

frais de gestion locative. Vous pouvez contacter une agence immobilière pour trouver des locataires et sécuriser la gestion des loyers (quittances de loyer, communication avec les locataires, etc.), généralement moyennant des frais avoisinant 6% du loyer mensuel. Si vous n'avez pas d'agence, considérez le temps que représente la gestion directe des biens locatifs.

caution de loyer impayée(GLI). Assurance loyers impayés en option ou caution pour prévenir la défaillance des locataires. GLI est une solution payante, souscrite auprès d'une compagnie d'assurance ou via une agence immobilière qui gère la location du bien. A noter que depuis 2019 il existe une solution gratuite financée par Action Logement : hgarantie de visa, applicable aux logements dont le loyer ne dépasse pas une certaine limite. En plus du GLI, il existe d'autres solutions d'assurance qui peuvent couvrir la perte de revenus commeGarantie de vacance locativeCombler l'écart de loyer entre deux locataires.

impôt. Tous les propriétaires doivent payertaxe de propriété. En revanche, le bailleur peut exiger du locataire le paiementTaxe de collecte des ordures ménagères (TEOM), hors frais de gestion. Ce TEOM figure sur l'avis de taxe foncière adressé chaque année aux propriétaires.

Impôts : Quels sont les impôts prélevés sur les revenus fonciers ?

Loyer dérivé du loyer alogement non meubléest une classe de ressources distincte :revenus de la propriété. ils se sont basés surStatut micro-territorial, si le plafond annuel de 15 000 euros n'est pas dépassé, ou selonsystème fiscal actuel, si ce plafond est dépassé ou si vous choisissez volontairement ce régime fiscal. La Micro Repasseuse vous donne droit à une remise automatique de 30%, ce qui équivaut à une cotisation forfaitaire. Si vous êtes imposé selon le système réel, vous devrez déclarer avec précision toutes vos dépenses pour percevoir les revenus nets de votre succession et être soumis à l'impôt sur le revenu. Ainsi, la plupart des dépenses récurrentes sont déduites des revenus fonciers : intérêts des emprunts, frais d'assurance, travaux d'entretien.

cetaxe sur la location de meublesLa classification est différente : ce type de revenus relève de la catégorie des bénéfices des entreprises (BIC). Selon l'importance de vos revenus, vous devez vous inscrire en tant que Société de location de mobilier professionnelle (LMP) ou Société de location de mobilier non professionnelle (LMNP).

Pinel, Denormandie... Fiscalité des investissements locatifs

Les principaux régimes d’incitations fiscales à l’investissement locatif sontAppareil Pinel, du nom de l'ancienne secrétaire au logement Sylvia Pinel. Pour bénéficier de la déduction fiscale « Pinel », vous devez investir dans un bien neuf (ou assimilé) dans une zone à forte intensité locative et vous engager à louer la résidence envisagée pour 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez bénéficier d'une déduction fiscale égale à 10,5%, 15% ou 17,5% du coût d'acquisition du bien, qui augmente progressivement sur la durée du bail de 6, 9 ou 12 ans. Principales contraintes : Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires... et louer effectivement votre bien.Appareil "De Normandi".Equivalent de « Pinel », mais dédié aux projets de rénovation d'immeubles locatifs. réduction d'impôtsSensi BouvardÉgalement disponible en échange d'un engagement au bail de 9 ans et plus, mais en logement meublé (attention, achat jusqu'en 2023).

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Propriété neuve ou ancienne : avantages et inconvénients

Est-il plus rentable d’investir dans l’ancien ou dans le nouveau ? Quels éléments faut-il prendre en compte lors du choix ?

Prix de l'immobilier:Les maisons plus anciennes sont en moyenne moins chèresComme les propriétés neuves ou à construire.
impôt: Dans les investissements locatifs, les avantages fiscaux se concentrent principalement sur les biens neufs (système Pinel). Pour les anciens, il faut prévoir une rénovation importante (Denormandie) pour bénéficier de l'avantage fiscal.
temps de positionnement: Investir dans une construction neuve nécessite généralement de bénéficier du régime fiscal Pinel, nécessitant un engagement de bail d'une durée minimale de 6 ans. De plus, le coût d’investir dans une nouvelle propriété comprend la location et la détention de la propriété pendant plusieurs années avant de la revendre, le processus est donc rentable.
limite: Un projet d'investissement dans l'immobilier neuf, qu'il s'agisse de la construction d'une maison unifamiliale ou d'une maison individuelleAchat sur plan (VEFA), impliquant des procédures plus restrictives et plus longues que les anciennes.

5 avantages de l'investissement locatif en maison neuve et en maison ancienne

Prêt immobilier locatif : quel est le ratio et quel est l'apport ?

Les prêts immobiliers proposés par les banques sont les mêmes pour un investissement locatif que pour l'achat d'une résidence principale ou secondaire. D'un autre côté, les investisseurs obtiennent généralementDes taux d’intérêt légèrement plus élevés que l’achat d’une résidence principale. Cela dépend bien entendu de la situation de l’emprunteur. Selon que l'investisseur a un prêt en cours ou qu'il est déjà propriétaire d'un logement et a remboursé son prêt, le diagnostic du banquier sera très différent. En conclusion, les conditions du prêt seront meilleures dans le second cas.

En ce qui concerne les prêts, la principale différence réside dans le niveaucontribution personnelle: Les banques sont plus susceptibles d'accepter de petits apports de la part des investisseurs locatifs, car ceux-ci possèdent généralement déjà des actifs financiers et/ou immobiliers. Selon l'Autorité de régulation prudentielle (ACPR), le taux de cotisation moyen n'était que d'environ 6 % fin 2020, contre environ 16 % pour l'ensemble des emprunteurs.

Les banques ont toujours été plus flexibles avec les investisseurs en crédit-bailActifs et passifs, compte tenu des ressources financières importantes, a accepté d'aller au-delà de la limite habituelle de 33% en réincorporant tout ou partie de la rente théorique dans les revenus de l'investisseur. Cependant, même si cette limite est portée à 35 % après décembre 2020Conseils du Conseil suprême de stabilité financièreCes dérogations deviennent cependant plus rares puisque la Cour de justice de l'Union européenne estime qu'elles ne peuvent concerner plus de 20 % des dossiers par trimestre et que la priorité doit être donnée aux résidences principales.

Baromètre mensuel des prix des logements

Comment choisir vos locataires ?

Pour sélectionner un locataire, vous avez le droit de demander des documents contenant :

unIDENTIFIANT(carte d'identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour)
etun justificatif d'adresse résidentielle(trois dernières quittances de loyer, affidavit du propriétaire, avis de taxe foncière)
un ou plusun justificatif de statut professionnel(contrat de travail, carte d'étudiant, carte d'identité ou extrait de K ou K bis pour les indépendants et les entreprises commerciales)
un ou plusPreuve de ressource(Relevés de salaire, bilans, avis de performance des bourses étudiantes)
Un ou plusieurs reçus de ressourcespersonne garantiePour les locataires.

La loi interdit toute discrimination fondée sur la nationalité, le sexe, la religion ou les convictions politiques du demandeur. Le refus de louer pour des motifs discriminatoires est puni de 3 ans de prison et de 45 000 euros d'amende.

Pour trouver votre locataire, vous pouvez gérer directement la demande, notamment en faisant de la publicité sur un site Internet dédié, ou vous pouvez appeler l'agence immobilière. Les nouveaux locataires peuvent réclamer une partie des honoraires de l'agent immobilier, maisCes frais payés par les locataires sont limités。

Benoît Letty

Benoît LETY s'intéresse à des sujets tels que les impôts, les retraites, les salaires, les prestations sociales et répond chaque semaine aux questions des lecteurs. tous...En savoir plus

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