Guide d’investissement en logements locatifs
Réduire les impôts, faire fructifier son patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires ou préparer sa retraite… les raisons d'investir dans l'immobilier locatif sont multiples. Mais pour réussir son acquisition immobilière, il est bon de connaître quelques bases. Quel type de marchandise dois-je choisir ? Dans quel contexte l'investissement est-il réalisé ? Pour quel bénéfice ? Quels impôts sont en jeu ? Suivez notre guide de l'investissement locatif et retrouvez différentes fiches sur le sujet en bas de page.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L'investissement locatif estAcheter un bien à un particulier pour le louer(au lieu d'y vivre). Les investissements peuvent être investis dans différents types d'immobilier, qu'ils soient résidentiels ou commerciaux : appartements ou maisons individuelles (vides ou meublés, neufs ou anciens), locaux commerciaux (bureaux ou « murs commerciaux »), parkings, logements avec possibilité d'hébergement. Publics spécifiques (Ehpad ou chambres en résidence étudiante)... il existe également la possibilité d'acheter des parts de SCPI (City Real Estate Investment Corporation).
Les investissements locatifs se présentent sous de nombreux dispositifs ou formesDont : Baux immobiliers classiques, Baux saisonniers, Baux commerciaux, Investissement Loi Pinel, Location de Mobilier Professionnel (LMP), Location de Mobilier Non Professionnel (LMNP), Société de Placement Immobilière (SCPI). ..
Quel est le tarif pour votre projet ?
Pourquoi investir dans la location ?
Investir dans un bien locatif peut avoir des objectifs variés : placer son argent, générer des revenus complémentaires, prévoir sa retraite, transférer son patrimoine ou encore réduire ses impôts (c'est-à-dire payer moins).
Réaliser un investissement locatif peut aiderAssurez-vous un revenu complémentaire régulier en payant le loyer de vos locataires.Si le bien est loué de manière continue ou saisonnière (de personne à personne, via des plateformes publicitaires, etc.). Ces flux de trésorerie peuvent être utilisés pour améliorer la vie quotidienne et même assurer la sécurité de la retraite. Car pour maintenir le pouvoir d’achat et compenser des retraites dont l’offre n’est pas toujours suffisante, il est en effet important de compenser au plus vite une baisse de revenus.
Le deuxième avantage de l’investissement locatif : il vous permetcréer un héritagePeut être légué ultérieurement. De plus, vous pourriez vivre dans la propriété pendant quelques années et même en faire disposer par vos enfants lorsque vous ne souhaitez plus la louer.
Enfin, vous pouvez égalementbaissez vos impôtsCeci grâce à différents mécanismes créés par le législateur (Pinel, Denormandie, etc.). Investir dans l’un de ces cadres est éligible à des avantages fiscaux, sous réserve des conditions énoncées dans le dispositif.
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Quel investissement locatif réaliser ?
Il existe différents appareils, et tous n’ont pas les mêmes avantages. Voici les faits saillants.
- la loi de Pinelest un système d'incitation fiscale pour investir dans un bien immobilier neuf (ou similaire) en tant que bien locatif. Le bien doit être situé dans une zone à forte intensité locative et vous devez vous engager à louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans au plafond des loyers. De plus, le locataire sélectionné ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. En contrepartie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 12%, 18% ou 21% sur le prix d'achat du bien.
- Dispositif De NormandieC'est la même chose que la loi Pinel, sauf qu'elle s'applique aux rénovations locatives.
- Programme Loc'AvantagesÀ compter du 1er mars 2022, vous pourrez bénéficier de la déduction fiscale en louant le bien pendant au moins 6 ans et en remplissant les conditions de loyer maximum et de ressources locatives. La réduction d'impôt varie de 15% à 65%. Il est calculé en fonction du montant du loyer fixe. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est importante.
- Location de logements sous son régime (à usage de résidence principale ou saisonnière)Sociétés de Location de Meubles Non Professionnelles (LMNP)Éligible aux taxes spéciales. Si les revenus générés par un logement locatif n'excèdent pas 72 600 € par an (ou 176 200 € par an si le bien est classé en meublé de tourisme), vous serez soumis au régime micro BIC et vous pourrez exercer le 50 % de réduction de revenu.
- La loi de MalrauxPermet des déductions imposables personnes physiques (plafonnées à 100 000 euros par an) pour les travaux réalisés dans les zones de protection du patrimoine urbain et local (ZPPAUP), les zones protégées ou les zones de vétusté des bâtiments anciens.
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Peut-on investir dans la location sans apports ?
Avant de vous accorder un prêt, la banque vérifie votre situation financière. Il prend en compte tous vos revenus et dépenses fixes afin que vous disposiez de suffisamment d'argent pour subvenir à vos besoins, puis détermine votre capacité d'endettement (c'est-à-dire le montant maximum que vous pouvez rembourser sans difficulté). correspondreEnviron 35% de vos revenus。
Ainsi, afin d’intégrer vos fichiers, il est généralement recommandé de contribuer. Nous avions l'habitude de dire que nous devons prédireContribution minimale contre les frais supplémentaires 10%Dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier (frais de notaire, frais de courtage, frais de garantie).
mais çacontribution personnelleLes exigences pour un investissement locatif sont généralement inférieures à celles exigées par une banque pour une résidence principale. Selon les données de l'ACPR (Agence de Régulation Prudentielle et de Résolution) fin 2020,La contribution moyenne des investisseurs locatifs n'est que d'environ 6%, contre environ 16 % de tous les emprunteurs. Si le prêteur se montre plus accommodant, c’est généralement parce que la personne qui emprunte pour louer le bien dispose déjà d’un patrimoine financier et/ou immobilier important.
Est-il possible d'investir dans une location avec 0 EUR d'acompte ? Pourquoi pas, à condition d'avoir un dossier très "solide". Rassurer les banques et maximiser leurs chances d’obtenir des prêtsHypothèque, vous devez lui présenter un portfolio cohérent et un très bon profil. Il faut donc :
- présenter unUne estimation réaliste des loyers futurs;
- rédiger une copieListe des frais supplémentaires(charges de copropriété, travaux éventuels, assurance, etc.)
- répare lecombien vous pouvez économiser chaque mois;
- dansCDI ou avoir au moins 3 ans d'expériencesi vous êtes indépendant ;
- Il y a quelquescompte sain(découvert non régulier, éviter de jouer, etc.)
- j'ai unTaux d'endettement inférieur à 35% des revenus;
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Centre-ville ou banlieue ? neuf ou ancien ? choisissez un approprié
Avant de regarder un bien, il faut s'intéresser à sa localisation, au réseau de transports, aux aménagements prévus dans la région... Il est également bon de rechercher les prix de location disponibles dans les environs que vous souhaitez acheter. investir.
choisissez-en unquartier attractif et dynamiqueIl est probable qu'il attire le plus de monde, de sorte que si vous avez des difficultés à le louer, votre investissement ne devienne pas un fardeau financier. Considérez également le potentiel de revente et mentionnezavantage de sa positionIdéal pour locataires potentiels (à proximité des commerces, écoles, transports en commun...).
Se pose également la question de savoir s’il est plus rentable d’investir dans l’ancien ou dans le neuf. D’une manière générale, acheter une maison ancienne coûte moins cher qu’en acheter une neuve. Les frais de notaire associés aux transactions sont également inférieurs.
Toutefois, le programme d’incitations fiscales se concentre principalement sur les nouvelles propriétés. Mais il faut s'attendre à certaines restrictions : démarches fastidieuses, obligations de louer le bien pour une durée minimale, de le conserver quelques années avant de le revendre pour assurer une exploitation rentable, etc.
Comme pour les maisons anciennes, il faut généralement se sentir capable d'effectuer des rénovations importantes pour bénéficier de l'abattement fiscal.
suggestionN'oubliez jamais qu'investir dans un logement locatif représente aussi des coûts au fil des années : frais d'entretien, frais de copropriété, taxes foncières, frais de gestion locative, et même dépôts de garantie de loyers impayés... des facteurs à considérer dès le départ pour éviter la dégradation, l'isolement, la mauvaise chaleur, taxes foncières élevées, frais de copropriété élevés, etc.
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif
Il est évidemment préférable de garder cela en tête avant de se lancer dans un investissement locatifrentabilité potentielle de l'entreprise. Le prix d’achat du bien immobilier et le montant fixe du loyer ne peuvent évidemment pas être les seuls critères pris en compte. Car de nombreuses dépenses peuvent alourdir la facture et affecter la rentabilité de votre investissement locatif.
Pour estimer cette rentabilité, on peut faire les calculs suivants (cela reste encore un peu « approximatif » ou théorique, car les revenus et dépenses liés au logement peuvent évoluer au fil des années) :
taux de rendement net= (loyer mensuel applicable x 12 mois) - charges annuelles (taxes foncières, frais de condo non remboursables, frais de gestion locative, frais d'entretien ou de main d'œuvre, etc.) / prix d'achat de la propriété x 100
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